限价4.4万,圣君观园真有这么好?_圣君

限价4.4万,圣君观园真有这么好?

来源:圣君

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限价4.4万,圣君观园真有这么好?
限价4.4万,圣君观园真有这么好?

  原标题:限价4.4万,圣君观园真有这么好?

  直播预告

  5月27日(本周五)下午3:00,著名房产投资专家、淘房志创始人顾洪波先生将为大家带来一场直播,聊聊“2022大湾区房产形势分析和机会研判”,赶紧预约,不要错过!

  撰文 | 淘房志踩盘组

  光明下半年几乎是“神仙打架”,有不少楼盘入市。譬如万悦山二期、圣君观园、深业颐瑞府等等。

  光明还值得买吗?会站岗吗?

  接下来淘房君会针对其中几个关注度非常高的楼盘,做一下梳理,与大家说说这些楼盘的优劣,帮助大家进一步地判断。

  今天和大家讨论的是:圣君观园。

  

  淘房志实拍于2022年4月

  这个项目在坊间的讨论度很高,而且几乎是两极分化。主要集中在“便宜”和“噪音”两点上。

  1

  便宜是因为毛坯限价4.4万/平,在光明市场属低位,且位置很好,是“最后”一批低价限价盘。

  2

  噪音是因为在一条主干道旁,与光明高铁站约500米,吵的脑仁疼。

  那么究竟这个楼盘什么情况,下面我们来分析分析。

  光明接下来重点发展的区域

  但能建成什么样,打个问号

  区位评分(总分25)

  淘房志评分:19分

  坊间评分:18分

  业内人士评分:20分

  圣君观园位于光明区凤凰城范围,与高铁站相距约500米。

  这个区域应该属于接下来光明会重点发展建设的区域,毕竟是高铁站旁,算是个门户地段了。

  

  也可以看到光明拍的好地块,开发商争抢的地块几乎都在这,比如今年4月华润和万科争夺的地块,就在圣君观园不远处。

  

  当晚华润就直接把工程车开进地块开始施工了,真是急不可耐,也侧面反应开发商对这片区域的重视和认可。

  另外,可能有人会疑惑,光明中心在哪儿啊?

  其实目前光明开发建设比较好的,是星河天地到电建那一片,算是光明中心区。圣君观园则位于产业转化区的东南角。

  

  而这一个大的整体,都是光明科学城的范畴,都是光明重点要开发建设的地方。

  不过也有网友质疑:

  又是高铁站,北站附近的建设都感觉很冷清,光明城这边能有什么好的?

  光明城还没搞起来,西丽也有高铁站也要搞高铁新城,现在经济这样不好,整个建起来得要多久哦?!

  

  光明高铁站安置房区域

  对应前一个图的左上角

  确实,看看深圳北站周边的建设,并没有太好的氛围,虽然那边规划的都是产业和写字楼,但是还是看起来不尽人意,并没让片区“高端”起来。

  倒是一两站地铁站外的上塘红山比较宜居热闹,房价也比较高。

  但大多是因为生活配套、学校等因素才有的起色,和高铁站真没多大关系。

  

  淘房志实拍于2022年4月

  而且深圳北站还是深圳的大站,光明站虽说是被称为北部进入深圳的第一站,可是实际流量总没有北站大吧?

  所以究竟高铁站和光明的整体建设能给圣君观园这片区域带来什么好处,还得再看看。

  距离高铁站+主干道近

  配套欠缺

  后续补上还不知道要猴年马月

  配套评分(总分25)

  淘房志评分:16分

  坊间评分:15分

  业内人士评分:18分

  圣君观园被诟病最多的是噪音,来源就是高铁站+主干道。

  

  光明城站目前主要运营有赣深高铁、广深港高铁,未来还有深莞增城际。

  地铁有6号线支线、13号线(在建)、18号线(规划中,但有传言说改道了)。

  据了解13号线有个出入口距离圣君观园就约200米,和6支一起估计都是2025年运营。

  门口是光侨路,一条主干道,车流不少。

  有消息称,龙大市政化光侨立交出入口,距离圣君约300米。虽然龙大高速的噪音主要受影响的楼盘是观月台,但一旦有了出入口,车流量会变巨大,这条路更不得清净了。

  

  光侨路车流 | 图源:家在深圳,拍摄于2022年3月

  淘房君实地去走了一圈,高铁发现确实有声音,但是并不是那么难以忍受?但楼下车辆这个噪音,估计就不行了。

  总规这个得看个人对声音的敏感程度。

  而且,实际上圣君观园和高铁站中间还有一座小山,并不是直接的邻居关系,所以声音有一定程度被这个小山挡住了。

  有网友评价:噪音大真的没办法好好住,比如滨河大道两边小区那么多,大家都知道噪音多难受,只要楼下经常跑车,还有十字路口,你就会知道什么叫刹车声、喇叭声、轮胎压过马路的声音,尤其低楼层!

  也有人表示:高速高铁噪音可以通过楼层和朝向解决。性价比才是关键,地段都一样,买谁就看谁的折扣力度大。

  有业内人士则表示:道路噪音问题,以后会有新规完善,刚需自住对噪音敏感的建议不要选临主干道,因为同比有的人真的不是拿来自住的。

  

  来源:家在深圳

  目前光明城站周边几乎不存在舒适的生活配套,商业配套还得依靠几个地铁站外的蓝鲸世界、万达、大仟里等。

  直接可以说《生活购物不便》,顶多只有小型菜市场,大型的商业得等到片区别的规划,估计也是猴年马月。

  

  淘房志实拍于2022年4月

  学校倒是比较近,约500米外就规划了一所九年一贯制学校,2公里范围内也有光明外国语、凤凰实验学校等。

  光明的好学校不少,其实在光明置业的购房者在孩子读书的问题是不需要担心太多的。

  值得一提的是,圣君观园、龙光玖瑞府、特发观月台后面就是约20万平百花园公园,目前正在建。

  看效果图挺不错的,就是不知道建成之后会不会“买家秀”。

  

  综合来看,圣君观园这里应该是受到光明高铁站TOD影响最大的区域,可是据了解深圳到2035年可能有35个TOD……

  所以TOD概念如果烂大街了,且如果没有真正打造的很好,那么购房者如果是冲着TOD来购房的,是不是会有“上当”的可能呢?

  推出83-128平精装住宅

  户型朝向或将决定

  到时候的销售情况

  产品评分(总分25)

  淘房志评分:18分

  坊间评分:18分

  业内人士评分:18分

  圣君观园总建面约26万平,看起来很大,其实包含了地下。

  因为圣君项目被要求配套大量停车位,地下必须做3层,单地下层都要建8万平。

  也就是说,这个楼盘的停车位应该是管够的,约2207个。

  

  淘房志实拍于2022年4月

  项目推出建面约83-128平精装住宅,约1265套,量比较大。

  83、87平户型视觉看起来比较长,房间基本都是一个朝向,几乎都是朝向凤兴路光侨路,噪音问题会比较大。

  两个户型的区别基本就在多了个几乎并排着的卫生间……

  

  #83平户型图

  

  #87平户型图

  

  淘房君估计95平的可能会比较抢手。因为从户型位置来看,95平户型几乎都在项目靠百花园公园一侧,受到的噪音侵扰比较小。

  

  图源:家在论坛、蓝色阴雨

  红箭头所示为95平户型大部分的位置

  有网友认为:圣君观园的户型或存在得房率低,不如圣君寰宇的情况。

  也有人表示:圣君再缩水,得房率也是好的。

  来源:家在深圳

  这个目前因为没有尺寸所以无从考证,如果网友们有更新的消息可以留言补充。

  另外项目配建表里有一个约1700平大草坪,这个是淘房君比较在意的,这个大草坪是什么样的呢?

  毛坯限价4.44万/平

  属区域新房最低价

  但购房者不一定买账?

  价格评分(总分25)

  淘房志评分:21分

  坊间评分:19分

  业内人士评分:20分

  圣君观园价格很低,限价4.44万/平。

  上个月底华润拿下的新地,限价都到了4.89万/平,圣君观园可以说是“最后”一批低价限价盘了。

  更不用说隔壁去年开盘的龙光卖5万,即将要开盘的特发观月台也准备卖5万。

  

  隔壁在建的龙光玖瑞府

  有网友提出:价格不一定比龙光项目打了折低,而且得房率会缩水。

  也有网友提出:一分钱一分货,高速高铁光侨路三重奏,价格合理。除了便宜没别的优点,噪音问题巨大。

  来源:家在深圳

  总归来说都是因为噪音所以价格低。

  但是其实要注意的是,这是毛坯限价4.4万,一般装修费如果按照3000来算,其实也有4.7万了。

  不过中介们倒是很自信,有消息称项目要开展厅了,任你们怎么酸,这个盘就是受欢迎就是好卖,客户都蓄了不少,就等开盘。

  淘房君则认为,这个楼盘还是可以争取一下,毕竟价格确实摆在那里,尤其刚需自住更是可以好好把握一下。

  圣君应该值得信赖

  刚需可以把握、喜欢光明的可以把握

  其他不建议买

  综合评分(总分100)

  淘房志评分:74分

  坊间评分:70分

  业内人士评分:76分

  最后总结一下吧,圣君观园不愧是光明新一代网红项目,坊间和业内讨论的声音非常多。

  也有人表示,现在“堡垒”的开发商太多,圣君好歹是央企不至于翻车,所以还是值得信任的。

  来源:家在深圳

  前两天有消息称,项目将于7月15日左右开盘,即便不严谨,其实算算时间也差不多,甚至可能还会提前。

  

  淘房君估计这个盘不会滞销,毕竟光明有个楼盘不仅卖不出去还嘴硬,圣君观园肯定是不至于的。

  半年仅卖出11套!这个盘为何卖不动?

  目前光明的购房者大多以刚需为主,因为投资客对光明的热度下降了不少。

  要不是圣君观园这个位置的未来还有可期待性,否则这楼盘也会和洪流中的多数盘一样,因为亮点不足而被埋没。

  

  圣君观园最新建设进度

  来源:淘房志粉丝爆料

  对地段有期待的可以考虑,对价格比较欣喜的可以考虑,别的类型的购房者就不建议买了。

  淘房志创始人顾洪波先生视频号开通啦!

  将持续为大家分享精准楼市预判

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